2017年1月9日 星期一

地產:滙豐前華人大班警告:港樓一爆 恐衰足30年 __,滙豐,

一直呼籲投資者要小心香港樓市爆煲的獨立經濟評論員、「滙豐前首位華人大班」、滙豐銀行前副總經理劉智傑撰文警告,香港地產股已步入「地獄之門」。一旦樓市爆煲,不只是衰幾年,恐是像上世紀九十年代日本般,衰20、30年仍一潭死水,呼籲香港人要盡早做好準備,因為今次樓市情況更嚴重,警告98金融風暴和沙士時期都不能參考,跌幅或較快和較深,「估不到跌幾多和跌幾耐」!【勿以為美國每次加息僅0.25厘】為何香港樓價瀕 ...


一直呼籲投資者要小心香港樓市爆煲的獨立經濟評論員、「滙豐前首位華人大班」、滙豐銀行前副總經理劉智傑撰文警告,香港地產股已步入「地獄之門」。一旦樓市爆煲,不只是衰幾年,恐是像上世紀九十年代日本般,衰20、30年仍一潭死水,呼籲香港人要盡早做好準備,因為今次樓市情況更嚴重,警告98金融風暴和沙士時期都不能參考,跌幅或較快和較深,「估不到跌幾多和跌幾耐」!

【勿以為美國每次加息僅0.25厘】

為何香港樓價瀕臨爆煲?他解釋,在上周五美國公布非農就業報告後,相信聯儲局主席耶倫對加息更充滿信心,債市及金價已立即有異動;另一邊廂,香港銀行3個月同業拆息(Hibor)近期已升破1厘,是8年新高,香港人如果採用H按供樓,利息支出已加重。他警告,投資者不要下意識地認為聯儲局每次加息只是0.25厘,「美國加息問題經已不是一年加幾多次,而是一次加幾多?一次或多於0.25厘,加3次經已等於1.5厘」。

歐洲方面,製造業去年12月增長是2011年4月以來最快,反映歐元區經濟持續復甦,帶動通脹。只要通脹一來,歐央行便不得不加息。

【大陸限制資金將重創香港】

除了歐美有加息壓力,影響香港息口趨升外,大陸管制資金外流影響更大!他指出,內地個人雖然每年仍可換取5萬美元,但要明確表示用途,更指定不得用作境外買樓、證券投資、購買人壽保險,以及投資保險產品等,令大陸資金來港斷裂,內地發展商積極來港搶地,如投地資金未能到位,在港又籌不到資金,就會引爆樓市,令場面不可收拾。

【全球債泡一爆不得了】

更值得注意的是,過去8年全球零息環境,令發債數量大升,當中,美國有3.6萬億美元債務於今年到期,要付出利息高達2,370億美元;中國有5,880億美元債務於今年到期,要付出利息達120億美元;日本則有1.8萬億美元債務於今年到期,要付出利息達750億美元。故此,劉智傑強調,投資者須關注的,不是中國債務問題,而是美國的龐大債務,錢從何來是個大問題!債務問題將會是資產市場爆破的最大「黑天鵝」事件!

事實上,根據巴克萊世界債券指數,全球債券截至去年12月底第4季已跌逾7%,造成極為龐大的損失。歐元區恐更大鑊,因負利率已到極限,歐央行可以購買的指定類別債券,負利率達以年息計-5%,使債市變成一個隨時爆炸的計時炸彈!如果全球央行貨幣政策回歸正常,各方為了爭取資金再融資,不得不大幅加息,做成不可預料的後果。

他警告,債市跌不代表資金流入股市,因現在都冇量化寬鬆(QE),股市不能受惠,更何況QE已證實藥石無靈,政府亦錢不多,冇人買美債,不知錢從何來。

【港樓利好因素已一去不復返】

回顧香港樓價飆升已有十多年之久,雖然上升期很長,但並非因為經濟增長、個人收入大增,或人口爆升令需求增加;而是前任政府扣地不放、美國零息,以及適逢內地人湧港買樓投資,令樓價非理性上升。不過,投資者要注意,這一連串「偶然事件」會再重複或繼續的機率有多少?

他指出,投資者必須留意,樓價已有結構性改變,政府政策、人口老化、收入減少、經濟放緩、再加上港元枯渴、通脹加劇、利息飆升;若再加上美國新政府上台,令貿易保護主義抬頭,中美衝突一觸即發,已改變了樓市的大環境。

「現時超豪華住宅十幾萬一呎、紅磡樓以前幾千蚊呎,依家是升咗3倍咁滯;香港新一代如果不靠父母、甚至祖父母輩三代合力,根本靠現在薪金買不到樓,可見樓價脫離薪金情況嚴重。二手最慘,因為買樓要短時間全付,難上會,估價低。」

【要警醒日本上世紀經歷】

他提醒,日本多年前樓價上升到泡沫水平,爆破後過了20、30年,經濟仍是一潭死水,樓價還在低位徘徊,是香港樓市的最佳樣辦,呼籲大家要有適當部署。這個大跌浪甚麼時候到,當然沒有人清楚,但相信在12至18個月期內,隨時會爆發,到時才處理為時已晚。同時警告,今次跌浪連98金融風暴和沙士時期都不能參考,跌幅或較快和較深,「估不到跌幾多和跌幾耐」!

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